主题：“以房养老”看上去很美

10月13日是“重阳节”,老有所养成为社会各界关注的焦点。9月13日国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,使“以房养老”成为热议话题。本版特组织系列文章介绍国外以房养老制度的建设及施行情况,以供借鉴

　　我国长期实行计划生育政策,“4+2+1”的家庭模式面临巨大的养老压力,老人晚年花费也在剧增。而随着人口老龄化加速到来,养老金不足已成为不争的事实。在此背景下经过多年酝酿,近日国务院公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点,俗称“以房养老”,亦即老人将自己的产权房抵押出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权。按计划“以房养老”政策将于2014年上半年试行推广。“以房养老”似乎能够破解“有房富人、现金穷人”的“中国穷老人”悖论难题,于是们将其视为完善养老保障机制的一项重要补充,由此成为热议的焦点。但事实上,需要对此进行理性的分析。

　　一是明确“以房养老”的基本定位,即为诸多养老服务产品中的一个补充选项,不能由此推卸政府责任。我国未来将以多种途径应对养老问题,在政府兜底的基础上,鼓励社会力量积极参与养老服务。“以房养老”是市场化运作的一种化服务,是自愿的、自主选择的行为。老人还是要以居家养老为基础,其次要以社区养老服务为依托,同时要以机构养老为补充,还可以选择医养结合模式。国家在上述4种主导养老模式的基础上,鼓励各方面力量投入,包括鼓励金融保险行业开发面向养老服务的产品,如“以房养老”。

二是“以房养老”的惠及范围有限。“以房养老”基本条件是拥有产权、独立住房、家境适中、地价较高。需要强调的是,房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。正如老年学研究所所长杜鹏认为的那样,老部分并没有购买商品房,而多是单位分房；真正有条件以房养老的是四五十岁、购有商品房的中年人。从北京、上海、南京、重庆等城市来看,一般要求房屋在60平方米以上,老人在60岁以上,这两个条件其实已经将适用这种养老模式的老人限制在一个有限范围。可见,“以房养老”惠及范围有限。据分析,符合以房养老条件的最有可能是独居或孤寡老人,或膝下无子女、子女定居国外的老人,这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心,一旦签订协议,即失去了对房屋的权,落入“没房也没钱”的境况。

三是“以房养老”实施障碍很多,亟需认真研究对待。第一,法律制度的准备不足,权利及时、有效救济的执法监督和司法环境需要改善。

　　第二,相关金融机构的能力与信心预期不足。“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构,主要担心房价下行；养老机构不够完善:好点的养老院收费太高、难进,差的服务又不到位；产权制约:由于相关理解差异较大,我国住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。

　　第三,存在诸多观念误区。一是“以房养老”与传统赡养义务的冲突。除了经济义务以外,容易被忽视的是感情慰藉等困扰中国老龄化社会的核心问题同样是重要的赡养义务,这些可能不仅得不到解决,反而更加严重。二是以房养老最大的障碍还是“养儿防老”这一深刻影响中国老人的传统观念。如果将自己居住多年的房产抵押给银行,不给子女,许多老人和年轻人难以接受。尤其如公众担心的那样,在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下,许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子,到老了,却又不得不将房子抵押给银行,以贷款养老,这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。正如有评论者指出:“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈。”

四是防微杜渐,重视风险防范。即使“以房养老”是国际上成熟、普遍的养老方式之一,尚且问题不少,更何况作为国内新事物,国外已有的法律风险需要防范。由于以房养老并非政府在基础养老保险之外提供一项额外养老福利政策,而在本质上是一种市场化的行为,从美国施行住房反向抵押贷款几十年的经验来看,该项政策对于借款人而言存在诸多风险,如合同条款复杂、未来生活状况不确定性大、配偶可能会被驱逐、税费高昂、惠及范围受限等。在我国,法律法规亟需明确,否则政府层面很难推行；执行中“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推广；“以房养老”需要及时有效、权利救济和公正的法治环境:仅以房地产评估为例,由于起步较晚,我国房地产评估机构还极不规范,不但整体素质偏低,而且市场存在恶性竞争。有争议的评估结果,尤其对于弱势群体来说,更难以得到及时、公正、合理的处理。

五是重视强化研究力量,尤其是实证研究。以房养老涉及民法、法等诸多法律问题,不妨实证研究相关领域理念的嬗变、基础原理的灵活运用和变革等具体问题；研究以房养老惠及人群范围等现实问题;及时总结国外模式和基本规律,制定符合国情的特色模式,为社会提供智力支持。

六是重视宣传、理性宣传、善于宣传,勿动辄说满话。媒体和政府有必要吸取我国计划生育政策的宣传教训,从1985年的“计划生育好,政府来养老”,到1995年的“计划生育好,政府帮养老”,再到2005年的“养老不能靠政府”,步步现实,但也步步被动。例如法国的以房养老措施对于一些老年人具有吸引力,但具体运作效果还有待进一步跟踪关注。

　　总之,以房养老作为新事物,亟需热情鼓励,但就像美国政府给出的提醒一样,“住房反向抵押贷款不是免费的午餐”,市场经济的诸多不确定性需要我们冷静研究、理性对待,防止“看上去很美”,而是需要跳出“播下龙种、收获跳蚤”的很多新事物的周期规律。